De nombreux titres laissent entendre que la règle des 35 % aurait sauté. C’est faux en l’état : la demande de suppression émane de la Fédération bancaire française (FBF), et non d’une réforme adoptée. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a confirmé le 3 mars 2026 qu’il ne prévoyait pas d’assouplir les règles actuelles. Voici l’état réel du dossier et ce qu’il change, ou non, pour votre projet immobilier.

Qu’est-ce que la règle des 35 % imposée par le HCSF ?

Le HCSF encadre le crédit immobilier depuis 2013, d’abord sous forme de recommandations. Ces normes sont devenues juridiquement contraignantes le 1er janvier 2022. Depuis cette date, les banques doivent respecter un taux d’effort de l’emprunteur qui ne peut dépasser 35 % de ses revenus, assurance comprise. Avant la réforme, le plafond était fixé à 33 %.

Le cadre comprend deux autres piliers. La durée d’emprunt est plafonnée à 25 ans, avec une tolérance de deux années supplémentaires (27 ans) dans certaines situations où l’entrée dans le logement est décalée, comme la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou des travaux représentant au moins 10 % du montant de l’opération. En parallèle, les banques qui ne respectent pas ces règles s’exposent à des sanctions de l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), rattachée à la Banque de France.

Comment est calculé le taux d’effort et quelles charges sont incluses

Le taux d’endettement, aussi appelé taux d’effort, se calcule en divisant les charges de crédit mensuelles (assurance incluse) par les revenus nets mensuels retenus par la banque. Concrètement, un célibataire affichant 3 000 € nets ne peut pas dépasser 1 050 € de mensualité totale. Un couple à 4 200 € nets plafonne à 1 470 €.

Le calcul est plus strict qu’il n’y paraît. Toutes les mensualités de crédits en cours, consommation comme revolving, s’ajoutent aux futures charges. La banque ne retient pas toujours l’intégralité des revenus déclarés : certains éléments, comme les primes variables, peuvent être lissés ou écartés.

Une exception notable existe toutefois : la charge d’un prêt relais peut être exclue du calcul du taux d’effort s’il représente moins de 80 % du bien mis en vente.

Les dérogations existantes : un quota de 20 % largement sous-utilisé

Les banques peuvent s’affranchir des critères HCSF, mais seulement pour 20 % de leur production trimestrielle, et cette enveloppe de dérogation reste encadrée. Au quatrième trimestre 2025, elles n’utilisaient que 17,1 % de cette marge. Autrement dit, une partie de la souplesse disponible n’est pas exploitée.

Ce quota n’est pas un droit automatique pour l’emprunteur : c’est une enveloppe globale que chaque établissement gère à sa discrétion. Pour tenter d’en bénéficier, trois réflexes s’imposent :

  • demander explicitement à son conseiller ou à un courtier si le dossier peut entrer dans l’enveloppe de dérogation du trimestre ;
  • présenter des éléments compensants : apport élevé, épargne régulière, reste à vivre confortable ;
  • en cas de refus, solliciter d’autres banques, chaque établissement arbitrant son quota différemment.

Pourquoi la Fédération bancaire française réclame la fin des règles du HCSF

La FBF, qui représente 317 établissements bancaires installés en France, a publié une synthèse le 28 septembre 2026 demandant la suppression du caractère contraignant des règles fixées par le HCSF. Point souvent mal compris : elle ne demande pas la suppression pure et simple du seuil de 35 %, mais la fin de son caractère juridiquement contraignant.

Son argumentaire tient à la rigidité du dispositif. Un même pourcentage s’applique à tous les profils, qu’un ménage gagne 2 000 € ou 10 000 € par mois, alors que le reste à vivre n’a rien de comparable à effort égal. Les banques estiment être mieux placées que la norme pour apprécier le risque au cas par cas.

Le contexte rend cette demande plus pressante : les taux de crédit immobilier remontent depuis l’été 2026. Selon le courtier Vousfinancer, le taux moyen atteint environ 3,6 % sur 20 ans et 3,7 % sur 25 ans à l’automne 2026. Chaque hausse réduit la capacité d’emprunt et fait basculer des dossiers au-delà des 35 %.

La piste du « reste à vivre » : la proposition de loi et son abandon provisoire

Une proposition de loi déposée à l’Assemblée nationale le 14 avril 2026 visait à remplacer la règle des 35 % d’endettement par le critère du reste à vivre. Cette proposition, dite « proposition Causse », a été retirée fin avril 2026, confirmant le statu quo réglementaire.

Le reste à vivre inverse la logique du taux d’effort. Au lieu de plafonner la part des revenus dédiée au crédit, on vérifie que le ménage dispose, après paiement de sa mensualité, d’un montant suffisant pour vivre. Deux exemples chiffrés montrent l’écart entre les deux approches.

Un couple affichant 8 000 € nets par mois plafonne aujourd’hui à 2 800 € de mensualité. Il lui resterait pourtant plus de 5 000 € pour vivre : sous un critère de reste à vivre, un prêteur pourrait accepter une mensualité supérieure sans dégrader le budget réel du ménage.

À l’inverse, une famille monoparentale avec 1 800 € nets et deux enfants verrait sa capacité d’emprunt se réduire. Une mensualité à 630 €, soit 35 % des revenus, ne laisserait que 1 170 € pour trois personnes, un niveau qu’une approche par le reste à vivre jugerait probablement trop juste. Le critère assouplit pour les hauts revenus et protège davantage les budgets serrés.

Côté calendrier parlementaire, le retrait fin avril 2026 referme la piste pour l’instant. Le sujet ne peut resurgir que via un nouveau texte : une proposition de loi déposée par des parlementaires, ou un amendement intégré à une loi de finances. Tout dépendra ensuite des majorités disponibles à l’Assemblée nationale.

Le HCSF maintient le cap : la position du 3 mars 2026

Le 3 mars 2026, le HCSF a affirmé qu’il ne comptait pas assouplir les règles d’octroi des crédits immobiliers. Sa justification tient en une statistique : les crédits octroyés au financement de l’immobilier résidentiel ont augmenté de 33 % en 2025 par rapport à l’année 2024. Pour le régulateur, un marché qui repart fortement n’a pas besoin d’un cadre assoupli.

Le HCSF a néanmoins déjà montré une forme de souplesse sectorielle : dans sa décision du 18 décembre 2023, il autorise des crédits immobiliers sur 27 ans si 10 % du montant emprunté concerne des travaux de rénovation.

La position française reste l’une des plus encadrées d’Europe. Certains pays voisins imposent des plafonds de prêt rapportés à la valeur du bien, d’autres s’en remettent aux pratiques prudentielles des banques sans norme quantitative contraignante. La France cumule, elle, seuil d’effort, durée maximale et contrôle de l’ACPR.

Un assouplissement n’aurait d’ailleurs pas que des effets positifs. Plus de capacité d’emprunt, c’est mécaniquement plus de demande : dans les zones tendues, où l’offre de logements est rigide, cela alimente la hausse des prix. À moyen terme, des ménages endettés au-delà de 35 % seraient aussi plus exposés à un choc de taux ou de revenus. C’est précisément ce risque systémique que le HCSF cherche à contenir depuis l’origine.

Ce que cela change concrètement pour les emprunteurs aujourd’hui

Rien, et c’est le point essentiel : pour les particuliers souhaitant acheter un logement, les règles actuelles restent pleinement applicables malgré la demande de la FBF. Taux d’effort de 35 %, assurance comprise, et durée maximale de 25 ans demeurent la norme. Les banques qui s’en écarteraient hors quota s’exposent à des sanctions de l’ACPR.

En attendant une éventuelle réforme, plusieurs leviers permettent d’optimiser un dossier pour rester sous les 35 % :

  • l’apport personnel : il réduit le capital à emprunter et donc la mensualité ;
  • la durée du prêt : l’allonger jusqu’à 25 ans, voire 27 ans pour une VEFA ou des travaux d’au moins 10 % du montant de l’opération, abaisse la charge mensuelle ;
  • le co-emprunteur : ajouter les revenus d’un conjoint relève mécaniquement le plafond de 35 % ;
  • la réduction des charges : solder un crédit consommation ou un revolving avant la demande améliore directement le taux d’effort ;
  • la délégation d’assurance : l’assurance emprunteur entre dans le calcul du taux d’effort, la mettre en concurrence réduit la mensualité totale ;
  • la négociation du taux : avec des taux moyens autour de 3,6 % sur 20 ans selon Vousfinancer, chaque dixième de point compte sur la capacité d’emprunt.

Un courtier peut enfin multiplier les interlocuteurs et solliciter, le cas échéant, la marge de dérogation de 20 % évoquée plus haut. La règle des 35 % n’est pas morte : elle est contestée. En attendant de savoir qui l’emportera du côté du HCSF ou de l’Assemblée nationale, la meilleure stratégie reste un dossier solide, un taux d’effort maîtrisé et une négociation active.

Questions fréquentes

La règle des 35 % d'endettement est-elle supprimée en 2026 ?
Non. La règle des 35 % d'endettement, assurance comprise, reste en vigueur. La demande de suppression de son caractère contraignant émane de la Fédération bancaire française, et le HCSF a confirmé le 3 mars 2026 qu'il ne prévoyait pas d'assouplir les règles actuelles.
Qu'est-ce que le taux d'effort et comment le calcule-t-on ?
Le taux d'effort, aussi appelé taux d'endettement, s'obtient en divisant les charges de crédit mensuelles, assurance incluse, par les revenus nets mensuels retenus par la banque. Il ne doit pas dépasser 35 % pour obtenir un crédit immobilier.
Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier aujourd'hui ?
La durée maximale d'emprunt est fixée à 25 ans. Une tolérance de deux années supplémentaires (27 ans) existe quand l'entrée dans le logement est décalée, comme en VEFA ou pour des travaux représentant au moins 10 % du montant de l'opération.
Qu'est-ce que la marge de dérogation de 20 % du HCSF et comment en bénéficier ?
Les banques peuvent accorder des crédits hors critères HCSF pour 20 % de leur production trimestrielle. Ce n'est pas un droit pour l'emprunteur : il faut le demander à sa banque ou à un courtier et présenter un dossier compensant le dépassement, par exemple un apport élevé. Au quatrième trimestre 2025, cette marge n'était utilisée qu'à hauteur de 17,1 %.
Qu'est-ce que le critère du « reste à vivre » et pourquoi veut-on l'introduire ?
Le reste à vivre désigne le montant qui reste au ménage après paiement de sa mensualité. La proposition de loi Causse, déposée le 14 avril 2026 à l'Assemblée nationale, visait à remplacer le seuil de 35 % par ce critère, plus adapté aux différents niveaux de revenus. Elle a été retirée fin avril 2026.
Pourquoi la Fédération bancaire française veut-elle la fin des règles du HCSF ?
Dans sa synthèse du 28 septembre 2026, la FBF, qui représente 317 établissements bancaires, demande la fin du caractère juridiquement contraignant des règles, et non la suppression pure et simple du seuil. Elle juge le cadre trop rigide, surtout depuis la remontée des taux amorcée à l'été 2026.
Que risque une banque qui ne respecte pas les règles HCSF ?
Elle s'expose à des sanctions de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Depuis le 1er janvier 2022, la conformité aux normes du HCSF fait l'objet d'un contrôle régulier par le superviseur.