Le principe : une exonération de TVA par défaut pour les meublés de tourisme
La location meublée est exonérée de TVA de plein droit par principe. Cette règle fondamentale résulte de l’article 261 D, 4° du CGI, qui soustrait les revenus locatifs de la taxe sur la valeur ajoutée par défaut.
Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui ne propose aucun service annexe et reste sous les seuils de chiffre d’affaires légaux n’a donc pas à collecter ni à reverser de TVA à l’administration fiscale.
Lors de son immatriculation via le formulaire P0i de l’INPI, ce type de loueur doit obligatoirement sélectionner la case « hors champ ou exonérée de TVA ». Cette démarche officialise son statut non assujetti.
Bien que cette exonération simplifie la gestion administrative au quotidien, elle présente un inconvénient majeur. Elle empêche en effet toute récupération de la TVA sur les dépenses d’investissement, d’entretien ou de travaux liées au logement.
Les 4 prestations para-hôtelières qui font basculer dans le champ de la TVA (petit-déjeuner, ménage, linge, réception)
Le basculement vers la TVA se produit formellement lorsque le loueur propose au moins trois des quatre prestations para-hôtelières strictement définies par la loi. Ces prestations sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
Une précision doctrinale du 26 mars 2025 a rigidifié l’interprétation de ces critères. Le texte indique qu’il suffit que la prestation soit proposée au voyageur. Il n’est pas nécessaire que le voyageur l’utilise effectivement pour que la condition d’assujettissement soit remplie. Seule l’offre du service compte.
Cependant, des nuances existent pour éviter une assujettissement automatique abusif. Un prestataire qui loue un logement meublé et met à disposition une simple liste de prestataires de services annexes (sans les fournir lui-même) reste exonéré de TVA sur cette location.
De même, lorsque deux professionnels distincts assurent séparément la fourniture du logement meublé et des services annexes, la fourniture du logement meublé reste exonérée de TVA. La séparation des activités est ici determinante.
Le cadre légal : article 261 D, 4° b et b bis du CGI et la doctrine BOFiP
La loi de finances pour 2024 (loi n°2023-1322 du 29 décembre 2023, article 84) a profondément réorganisé le régime de TVA applicable aux prestations d’hébergement hôtelières, parahôtelières et aux locations meublées. Elle a notamment introduit le b bis à l’article 261 D, 4° du CGI.
Le b du 4° de l’article 261 D du CGI soumet à la TVA les prestations d’hébergement fournies pour des séjours n’excédant pas trente nuitées. Cela concerne les locations comprenant un local meublé et au moins trois des quatre prestations para-hôtelières précédemment citées.
Le b bis du 4° de l’article 261 D du CGI vise quant à lui les locations de logements meublés à usage résidentiel assorties de trois des quatre mêmes prestations. Contrairement au b, cette disposition s’applique sans condition de durée de 30 nuitées.
Suite à l’article 84 de la loi de finances pour 2024, des commentaires administratifs ont été publiés le 7 août 2024 au BOFiP sous la référence BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20. Le BOFiP a ensuite publié une nouvelle version de la doctrine le 26 mars 2025 (identifiant BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-20250326).
La réponse ministérielle Bonnecarrère du 3 juin 2025 a également apporté des clarifications sur la TVA en para-hôtellerie. Elle a permis de mieux cerner les conditions de récupération de la TVA en cas de bascule vers ce régime.
La décision du Conseil d’État du 12 novembre 2025 : la fin des automatismes
Le Conseil d’État a rendu une décision particulièrement attendue (n° 498267 du 12 novembre 2025). Celle-ci porte sur la doctrine administrative définissant les conditions d’assujettissement à la TVA des locations meublées de courte durée.
Cette décision a recadré la doctrine administrative en écartant les automatismes trop rigides sur les critères para-hôteliers. L’administration ne peut plus se contenter d’une approche purement mécanique pour soumettre un loueur à la TVA.
Le Conseil d’État avait d’ailleurs déjà rendu un avis le 5 juillet 2023 (n° 471877). Dans cet avis, il jugeait que l’ancienne rédaction de l’article 261 D était partiellement incompatible avec la directive TVA n° 2006/112/CE.
Face à ces évolutions, le SPLM (syndicat des professionnels de la location meublée) souligne l’importance d’analyser la réalité économique des prestations fournies plutôt que de s’en tenir à une simple liste de critères formels.
Les seuils de franchise en base de TVA applicables en 2026 (services vs hébergement)
En 2026, les seuils de franchise en base de TVA diffèrent sensiblement selon la nature de l’activité exercée par le loueur. Pour les prestations de services et la location meublée classique, le seuil de franchise en base de TVA est de 37 500 € (seuil de base) et 41 250 € (seuil majoré).
Pour l’hébergement et la para-hôtellerie, le régime est plus clément. Plusieurs sources indiquent un seuil de 91 900 € (ou 101 000 € si les recettes de l’année N-2 étaient inférieures à 91 900 €) pour la para-hôtellerie et l’hébergement.
Certains éléments laissent toutefois envisager un abaissement à 85 000 € (ou 93 500 € pour le seuil majoré) pour le commerce et l’hébergement. La situation exacte reste à vérifier selon l’activité exacte déclarée par le loueur.
Il est crucial de ne pas confondre ces seuils généraux avec le seuil spécifique à la location de meublés de tourisme non classés. Ce seuil de 15 000 € s’applique spécifiquement aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025 pour ce type de biens.
Le taux de TVA applicable (10 % hébergement, 20 % frais de service Airbnb)
Lorsque le loueur bascule dans le régime de la para-hôtellerie, le taux de TVA applicable à l’hébergement touristique est généralement de 10 %. Ce taux réduit s’applique lorsque les critères para-hôteliers sont remplis, offrant un cadre fiscal avantageux.
Ce taux de 10 % est nettement inférieur au taux standard de TVA en France, qui est de 20 %. Cette différence justifie souvent la mise en place de services para-hôteliers pour optimiser la fiscalité d’une location rentable.
En parallèle, les frais de service facturés par les plateformes de réservation comme Airbnb sont soumis à une TVA de 20 %. Cette taxe sur les frais de service s’applique indépendamment de la TVA appliquée sur les loyers par le loueur.
Le loueur doit donc veiller à bien distinguer la part hébergement (potentiellement à 10 %) des frais de prestation de la plateforme (taxés à 20 %) dans sa comptabilité.
Conséquences pratiques : déclaration, récupération de la TVA déductible et facturation Airbnb
Un basculement en régime de TVA ouvre un droit à déduction de la TVA sur les dépenses liées au logement, sous conditions. Cela inclut les travaux, le mobilier et l’entretien.
À l’inverse, la TVA supportée par le loueur en meublé non professionnel sur ces mêmes dépenses n’est en principe pas déductible, sauf en cas d’assujettissement à la TVA. La bascule en para-hôtellerie change donc radicalement la rentabilité de certains investissements.
Cet assujettissement entraîne des obligations déclaratives concrètes. Le loueur doit déclarer sa TVA via le formulaire CA3 (régime réel normal) ou CA12 (régime simplifié). Pour ceux qui restent sous les seuils, la mention 293 B du CGI formalise la franchise en base de TVA.
Un point complexe souvent négligé est la répartition d’un chiffre d’affaires mixte. Si une partie de l’activité est assujettie et l’autre exonérée, le loueur doit répartir son chiffre d’affaires selon la durée des séjours ou la nature des prestations, compliquant la déclaration.
Enfin, en cas de contrôle fiscal, un loueur proche du seuil ou proposant des services à la limite du critère de assujettissement s’expose à des risques. La requalification de son régime peut entraîner un rappel de TVA sur plusieurs années et d’importantes pénalités.
FAQ : les questions fréquentes sur la TVA en location meublée touristique
Les interrogations sur la TVA dans le cadre de la location meublée touristique sont nombreuses et évoluent constamment avec la jurisprudence et la doctrine administrative. Nous avons compilé les réponses essentielles pour les loueurs en meublé afin de clarifier leurs obligations fiscales et leurs droits.
